不動産投資を大阪で成功させるコツ

不動産投資を行う上で一番のポイントは管理ですね。入居者の管理と建物の管理、これはどちらもとても重要な要素です。入居者の管理でいいますと賃貸借契約を結んだ入居者が毎月定期的に家賃を入金してくれるかどうかですね。この家賃がきちんと入金されないとその不動産投資のための物件は収益性をさげてしまうどころか、滞納したままいなくなると言ったことが発生すると余計に厄介なことになります。

そして、入居者が賃貸借契約をした際に家賃と支払うお金として敷金や礼金があります。この敷金にまるわるトラブルが多くなってきているので注意が必要です。

敷金トラブルは、裁判上でも争われ、これまでは入居者が退去する際に、室内の痛んだところはその敷金の中から充当され、残りを入居者に返還するということが普通でした。

しかし、最近の敷金トラブルの解決の方向性としては、通常損耗に関しては家賃に含まれていると解されています。

つまり、通常に生活している中で汚れたクロスや床などの改修費用は家賃の中に含まれているので、敷金の中から引いてはいけないということです。ただし、タバコの後始末が悪く、床を焦がしてしまった、クロスにタバコの臭いがついてしまったということは、これは入居者の負担になります。

どこまでが入居者の負担で、どこから先が家主の負担になるのか、しっかりと見極めが必要ですね。いくら契約書上で、借主の負担と記載したところで、消費者保護法がありますから、争いになればプロである家主が不利であることは言うまでもありません。

最近では、家主さんも敷金という表現を使わず、礼金の扱いで家賃以外のお金を徴収しています。  

不動産投資というものをイメージすると、どんなことを考えますか？一般的には不動産と聞いただけで怖いとか、危ないとかいうイメージが浮かぶかもしれません。しかし、不動産投資と言っても様々な不動産投資があることをご存知ですか？

不動産投資には、現物による不動産投資や小口不動産投資、証券化不動産投資などがありますね。現物による不動産投資は、言うまでもなく、実際に物件を購入して自分で運用することを言います。

入居者の状況や社会情勢による影響をもろに受けるので不動産投資の中でもハイリスク・ハイリターンの部類に入るものでしょう。いかに空室を埋めるか、そして、収益性を高める才覚が求められています。

その反面、 損益通算を利用することによって支払べき所得税・固定資産税を減額させる効果もあります。それだけでなく、相続対策を考えている方にとっては相続税も減額させる節税効果はこの上ないメリットですね。

そして、レバレッジ（てこの原理）と言われるように、小額の資金で銀行から融資を受けてローンを返済しながら、収益を上げることができるのは、大きなメリットですね。５０００万円の物件で利回り１０％なら年間の収入は単純に計算して５００万円です。金融機関からの返済額も考慮に入れなければなりませんが、お釣りがくれば、これは収入です。

現物の場合には、中部地方のトヨタショックなどの景気をもろに受けた場合には、一気に空室率が高まり、返済が不能になることもあるリスクを考慮しなければならないこともリスクの一つです。


不動産投資　リスク　所得税　節税効果