不動産投資を大阪で成功させるコツ

不動産投資で一番肝心なのは、家賃を毎月必ず受け取るということです。この当たり前に見えてなかなかしっかりできない部分でもあるんですね。収益物件の利回りは、家賃収入÷購入金額で出されますが、家賃収入が定期的に入金されていなければ絵に描いた餅ですね。

先日も福島区海老江の収益マンションでこんなことがありました。これまで大家さんが不動産業者をいれずに入居者を入れていたんですが、その入居者はルームメイトという形で、入居されていました。家賃はそれぞれ４万円ずつ大家さんに支払っていましたが、その仲のいい二人がある日突然、喧嘩をして一方の人が出て行ったそうです。

その結果、その部屋には一方の人しかいなくなり、家賃は半分になってしまったんですね。大家さんは、相方がでていったんだからあなたも退去してください、もしくは今まで通りの家賃を払ってくださいといっても「私は、大家さんと４万円で契約したんだからこれ以上は払えませんの一点張り。

このような入居者も多様化する中で、契約書や家賃の滞納に対してもしっかりとした対処の仕方を備えておかないと大家さんは苦労することになります。今では、家賃保証と言うシステムをあり、比較的家賃に対する悩みは緩和されたと思います。しかし、入居者の物件内における行動までは抑制することはできないので、これがまたトラブルのもとになりますね。

サブリースまではいかないまでも、入居者を紹介された不動産業者さんには入居の条件として家賃保証をつけるということは最低条件になりました。あとは常日頃からの不動産業者さんとの信頼関係です。不動産業者は入居させて手数料をもらうことが第一優先です。ですから、入居者の素性が多少、悪かろうが、金払いがよければ入居させてしまう傾向があります。

そんなことも入居希望者の職業や連帯保証人の内容など見ながら結論を出されるのがいいですね。家賃滞納の恐怖と向かいあいながらそして入居者からのクレームにあうことなく運営できればいうことなしですね。  

収益物件の中でも様々なポテンシャルを調査しなければなりませんね。収益物件の中でもなんと言っても立地の条件ははずすことはできません。いかに駅に近いかということは、入居者の利便性を増すことにもなりますので、なるべくなら駅近のほうがいいですね。また、もっと利便性を考えるのであれば、各駅停車しか停車しない駅よりも急行や快速、新快速などが停車する駅はもっといいですね。

例えば、環状線で言えば、大正駅や芦原駅、今宮駅よりも弁天町や西九条駅のほうがいいですね。ＪＲの神戸線や京都線で言えば、尼崎や茨木駅、高槻駅などは該当するというところでしょうか。高槻辺りまでいくと、そこからバスに乗るというパターンが多いですが、遅く帰ってくる際にはバス便もなくなりますので、駅から徒歩圏内がいいですね。

そして、入居者の求める立地条件のはずせない条件は近くに、コンビニやスーパーがあることなんです。首都圏の学生さん対象のアンケートでは６割を越す学生さんが、物件の立地条件として、コンビニやスーパーの必要性をあげているんです。

そして、ニーズもあれば、嫌悪施設もあるんですね。例えば、物件の近くに大きな鉄工所があって音がする場合には、入居者は嫌いますね。その他にも高圧線、墓地（これは人によります）、ガソリンスタンド、清掃工場などなど臭いにも入居者は嫌悪を感じるんですね。

他、ニーズとしては、病院なども近くあると嬉しいですね。特にファミリータイプのマンションですと、子どもが病気をした、怪我をしたというときにすぐに行けるので、好まれています。しかし、一方であまり近い病院でしかも救急病院でしたら、救急車のサイレンは朝昼関係ないですから、睡眠の妨害になる可能性はあります。そんなところにも気を配ることが必要です。

そして、ファミリータイプでしたら、教育施設が近くにあるのか、ということも気になるところです。小学校や中学校、母親が働いているようなご家庭では保育所なども近くにあるといいですね。また、人気の公立小学校などがあるエリアは自然と人気が集中します。大阪市内でいうと西区の堀江小学校や天王寺区の五条小学校などですね。

教育熱心なご家庭が集中しています。

そんな立地条件をしっかりと調査した上で、購入の検討をする方がいいですね。  

不動産投資にもビジネスチャンスの時期があります。不動産の中で一年を通じて一番流通するのが、この２月～３月なんです。企業は多くの企業が決算時期を向かえ、業績の悪いところは、収益物件の売却をするからなんです。

年が明けてから水面下での物件の流通は結構行なわれています。１億までの収益物件なら、比較的堅調に流通しています。業者さんよりは個人投資家の皆さんがキャッシュを多く入れて購入しています。レバレッジ効果が弱いですが、将来のことを考えての投資なんでしょう。

この３月期に倒産する業者さんも多いとうわさされている中で、そう言った不良債権化するような物件も魅力的ですね。業者さんから査定の問い合わせが多くなっていることからも、これから結構売却物件が出てくると思います。

利回りがよくてもエリア選定にも充分注意してくださいね。エリアがいいと利回りが低くなりますが、それはそれで検討する価値はあります。個人的には西区の堀江エリアがいいですね。主要駅から近いエリアに穴場がありますね。例えば、大阪駅（梅田）駅から一駅でいうと、環状線の福島駅、天満駅、中津駅の周辺は結構高い相場ですね。

また、南の方で難波から近場でと探すと？？？というところでしょうか。近鉄線の上本町６丁目駅の一部周辺ですね。あとは天王寺区は文教地域エリアらしく分譲マンションも高額なので、人気のある公立の小学校周辺のファミリータイプの賃貸マンションはニーズがありますね。  

不動産投資をしたい方には、不動産投資セミナーで勉強することをおすすめします。不動産投資で一番肝心なことは収益物件をみること、見てみて見まくることによって物件の良し悪しを見極めることが大切です。収益物件の資料を見る際にも色々なポイントがありますね。

収益性のポイントから見れば、現在の利回り・・・８％なのか１０％なのか現況の利回りで検討すべきですね。満室予想利回りを表記して満室利回りが仮に１５％であったとしても現況でまず考えるべし。そしてその利回りによって購入価格も検討すべきです。仮に利回り５％年収５００万円売買金額１億円の物件があったとします。満室予想利回り１０％、予想年収１０００万円だったとしても１億円で購入することはないようにしてくださいね。

現況の利回りで１０％回る金額でさしてください。つまり最初は５０００万円の希望購入価格ということです。おそらくそれでは、売らないと思いますが・・・しかし、視点はそれくらいの厳しい視点で購入を検討しないと購入後、キャッシュフローが回らない状況にすぐ陥ります。

どんな物件を購入すればいいのか、不動産投資セミナーでもいろんな角度から解説しています。収益物件の購入の仕方に特化したセミナーや銀行融資に特化したセミナーや購入後の満室経営に関するセミナーなど学習することはたくさんあります。主に不動産投資に関して言えば、購入後の満室経営に関する悩みがオーナーさんの一番の悩みであるのでその部分についてしっかりと勉強する必要がありますね。

大阪市内でも収益物件を検討するにあってはエリアが重要になってきます。賃貸マンションでも西区の堀江、福島区などは単身者のニーズも高いですね。逆に、そうでない地域もありますね。大阪環状線のあるエリアでは投資を避ける投資家も多いです。

その他、大阪府下では北摂エリア、豊中、吹田、高槻なども人気ですね。大阪に転勤できたサラリーマンはこの北摂エリアで部屋を借りることが多いです。
逆に今、話題を集めている堺市など大阪南部では苦戦が続いています。エリアという表現を使いましたが、もう少し細かくいうとスポットですね。○○市○○の２丁目の○○通りと○○通りの間とか、それくらいに人気のスポットに焦点を当てることも大切です。
とにかく不動産投資に関するセミナーをＤＶＤでも講演会でも見る、聞く、ということが大切です。そして、それらの物件を見るということも大切ですね。ある本を読んでいましたら１０００件物件を見なさい、どうかなって思うのはそのうちの１００件で検討して値を入れるのは２～３件です。

毎日資料を見ていても本当にそうだと思います。いかに数をこなすか、それが感を養います。  

不動産投資が一般的になってくるにつれて、不動産投資家の皆さんが、日記（ブログ）を書くようになりました。不動産投資家の状況によってそれぞれですが、とても参考になりますね。投資家の皆さんの財務内容や投資されている物件のエリア、規模、などなどによっても違いがあります。

例えば、１棟の収益マンションで不動産投資されている投資家の方とﾜﾝﾙｰﾑマンションや区分所有でマンションの一室を持っている投資家では考え方も違いますし、次の展開も違ってきます。つまり、投資するスタイルによって日記（ブログ）を読み分けることも必要ですね。また、エリアによっても違いますから、そこでも日記（ブログ）を読み分ける必要がありますね。

関西の大阪でも大阪市中央区で１棟収益マンション（物件価格３億円）を投資している投資家と大阪でも泉南市で分譲のマンション一室の投資では趣きも違いますね。

その中でも共通していることは、空室の際にはいかにして入居者を入れるかということです。空気だけが住んでいてもお金になりませんので、内見者に気にいってもらい入居してもらうのか、ということを考えなければなりません。物件を見にきてもらうためにどうすればいいのか、賃貸業者さんに案内してもらうためにどんな戦略があるのか？色々考えるべきことはありますね。

投資家の日記（ブログ）を精査して、通読することは非常に参考になります。実体験の乏しい投資家の方にとっては、投資の成功体験を通して自分も成功に近づけることができるんです。お客さんのつけ方、物件のリフォーム方法、家賃を上げる方法など、成功体験を投資家の皆さんは日記（ブログ）にしています。

サラリーマン大家さんもいれば、株式投資で儲けたお金を不動産投資にまわす方もいます。ＩＴで稼いだお金を回す方もいます。自分の状況となるべく同じ立場にいる投資家の日記（ブログ）を探して読んでみてください。そして、わからないことがあればメールをして聞いてみてください。意外に返事が返ってきますよ。その際にはマナーをきちんと守って書いてくださいね。  

不動産投資に関する動きがほとんど止まっています。最大の原因は３つあります。不動産投資にとって１番の面白みであるレバレッジ（梃子の原理）を働かせるための金融機関からの融資がつかないことですね。これは不動産投資にとっては大きな痛手です。不動産投資は少ない資金で大きなお金を動かす投資なんですが、そこには金融機関、銀行からの融資があってはじめてできる投資なんですね。

この不動産投資におけるレバリッジ（梃子の原理）が効かないと不動産投資の魅力はないに等しく、また購入できる投資家も限られた投資家になってきます。つまり、動かせる現金をたくさん持っている投資家しか不動産投資はできなくなったということです。金融庁の不動産投資に対する各金融機関の締め付けが、結果的には大阪の景気の回復をダメにしているようにも思います。

また、姉歯の耐震偽装の問題以降、関係官庁の厳しさは言わずとしれたところです。

そして、このところの株価の下落、ついに日経平均株価は１万３千円を切りましたね。この株価の下落の与える影響は計り知れないものがあります。物件を購入しようと不動産屋さんに足を運んでも、皆さんあまりやる気がないような感じですね。融資がつかないのに物件が売れるわけがない・・・・・職場放棄ともいえるような感じですね。

これからの収益物件を購入しようにもできない現実がどう影響するのか、金融機関もお上から言われたら何もできない状況では投資家も大変ハンドリングを苦慮される時期に来ています。大阪の不動産投資はまだまだビジネスとして繁盛していくだろうと言われていただけにこの衝撃は大変なものです。


不動産屋さんの雰囲気は今は辛抱の時期、春先になれば多少の明かりが見えてくる・・・何の根拠もない希望的観測の中での予測でしかありません。年金問題もあり、自分のことは自分で守らないと、という人が増える中で、自由な経済活動がすんなりできないのはつらいですね。

おそらく、日本に愛想をつかす日本人も出てくるかも知れません。日本でチャンスを、と思っていたらその時がチャンスかも知れませんね。
  

家賃収入と確定申告と税金は不動産投資をする上で切っても切り離せない問題ですね。サラリーマンでも給与所得以外の所得つまり家賃収入から必要経費を引いた利益が20万円を超えたサラリーマンは、確定申告をしなければなりませんね。家賃収入に関しては、不動産所得の必要経費には借入金利子や火災保険料などが経費として認められています。それ以外にも、減価償却費という名目で実際の出金をともなわない経費もあります。これら家賃収入から必要な経費を引いた金額が20万円を超えれば確定申告をしなければなりません。

家賃収入と確定申告の関係でいうと突然雨漏りがしたとか、エレベーターが故障したなど修繕費がかさみ不動産所得が家賃収入より経費が多い場合は赤字になりますので、不動産所得の赤字のうち一定金額を給与所得と相殺してくれますので、確定申告した方がいいですね。

また家賃収入で生計の生業を立てている家主さんは事業の規模によっても違いますが、青色申告しておけば、青色申告特別控除もありますので（事業レベルによって控除額が違いますので詳しくは税理士などの専門家までお問い合わせください）青色申告してくださいね。

最近では、個人事業主用の会計ソフトも販売されていますし、（ソリマチ）使い勝手がいいので、領収書をとっておいて入力をしていってください。意外に楽ですね。そして確定申告する、節税もできるわけです。不動産投資をおこなっていくうえで、家賃収入と確定申告、そして納税は切っても切り離せない問題です。

自分で確定申告するのは面倒くさいといわれるオーナーさんはお近くの税理士事務所にお願いするもの手ですね。これから不動産投資を大きく展開し、家賃収入を増やしていこうとお考えの投資家の人でしたら、確定申告できっちりと申告し納税するということが金融機関からの新たな融資獲得につながります。

いずれにしても、確定申告で納税することが、税務署からのお尋ね等があっても臆することなくいられるので、申告して下さいね。金持ち父さんにもありますが、節税も考え税理士さんを顧問につけることは決して損なことではないですよ。

  

不動産投資の投資家の皆さんは物件を購入するポイントとして利回りを上げますね。物件概要書などにその物件の利回りが掲載されていると思います。なければ、年間収益から売買金額で割ってみれば、簡単に算出できます。現況の利回りと満室予想利回りが掲載されている物件概要書もありますね。

この利回りって物件購入のひとつの目安になります。現況で何パーセントまわっているのか、気になるところですね。そして１０％以上まわっていても物件を購入したトタンに入居者が退去するといった例もたくさんあります。そのリスクも考えながら不動産投資というものをしていかなければならないんですね。

もし、仮に収益物件を購入したが、退去者が３件でて、金融機関に対する支払いができなくなる・・といった状況が生まれるとすれば、あなたはどんな行動をとりますか？近所の不動産屋さんに行って入居募集をお願いする。これではおそらく空室の部屋はずーっと空室のままです。今やこの程度の発想では、入居者は入居しないどころか、収益物件を手放すことも考えなければならない時期がやってくるかも。

収益物件、不動産投資とは、物件を所有してナンボではないんですね。物件をマネージメントしてナンボの世界です。収益物件を購入しても、ホッタラカシ、業者まかせでは、先行き不安です。家主でありながら、入居者は自分で探す、決めるといった位の意気込みがなければ、これからの不動産投資家としては向いていないかも知れません。

もちろん、自分でできなくても管理会社にまかせるなどという方法もありますが、それだけ出費も多くなるので、収益性はさがりますよね。最初は自分で何でもするということが大切です。

収益物件で利回りを上げるとは、自分の希望金額で買う。収入を上げる。支出を抑える。付加価値を高める。これだけです。投資家の皆さんにとってこれができるかどうか、株式の投資家と違って不動産の投資家は、自ら汗を流すという覚悟も必要ですね。  

収益マンションって聞くと、家主業や不労所得というようなイメージを描かれる方も多いと思います。大阪の新築収益マンションの状況は、今寒いですね。年明けの株価の下落の影響があったせいか、またマスコミが景気の悪化を報道しているせいか、本当に買い控えが続いています。昨日も不動産業者さんのところに行ってきましたが、せっかく年末にいい方向で進んでいた商談が年が明けてからというもの春まで待つという慎重論に変わったことに嘆いていましたね。

そのような状況にもかかわらず、ハウスメーカーさんの言いなりのような新築の収益マンションの建設がチラホラ見受けられますね。これからは新築の収益マンションでも、デザイナーズマンションにしないと入居しないですよ。なんてハウスメーカーさんの言いなりでおそらく建てられている物件がありますね。

このエリア（地域）にデザイナーズマンションを建てても入居者はいないんじゃないかなって思うところでも、建築していますね。土地はもともと所有されていたのでしょうから、建築費だけで済むでしょうが、賃料と金融機関への返済を考えると、そう遠くない将来、物件を手放すんじゃないかなってすぐに予想がつきます。

仮に駅近の物件であってもプランの段階であっても１階の店舗などのプランがあるのでしたら、入居希望のテナントを決めてから建築されるほうがいいですね。よく難波などの繁華街でも、新築マンションが建ったあとでも、１階の店舗・事務所が空きのままになっている物件を見かけます。

ハウスメーカーさんは、このあたりの賃料相場はこの金額だからということで収支表を持ってきますが、これも鵜呑みにしないほうがいいですよ。最低、賃料設定については周辺の不動産業者３～５社には聞いて自分でも確認すべきですね。賃料設定について聞く場合でも相場と最低と最高の賃料を聞いて、仮に最低の金額でも利回りとしても回っていくのかをしっかりと見極めることが必要です。

そんな慎重にしていたら、怖くなって何もできません。という声も聞こえてきそうですが、不動産投資はそれぐらい慎重したほうがいいですね。一時期、利回り８％台の収益物件も売買されていましたが、利回りはやはり１０％以上を目指しましょう。後々苦しくなってくる可能性があります。

一般のお客さんがブームに煽られて収益マンションを買いましたが、なかなか入居者を見つけられずに、競売にかかるところまで来ているのも事実としてあります。そうなると、自宅や仕事にも影響してきます。新築の収益マンションの場合、立ち上がる前までにどれくらい入居者が決まっているのか・・・これが勝負のポイントです。大阪市内中心部のデザイナーズマンションなら理解はできますが、大阪環状線の外側では苦戦することは間違いないでしょう。

  

不動産投資についてよく「儲かるのか」と聞かれます。「不動産投資は面白みのある時期は過ぎました」と応えています。年明け早々からの株価の下落、昨日は１万４千円を切るような展開に、投資家の皆さんは、不動産投資に関して言えば、買い控え、売り控えの状況になっていますね。

これから決算時期を迎え処分をしたいという急ぎの利回り物件の所有者でない投資家以外は、慎重論がいま渦巻いています。そして不動産投資の一番のポイントである利回り、つまり家賃収入が高収益をはじき出しているか否かで物件価値が決まると言っても過言ではありません。

サブプライムローンの問題にことを発した２００８年は金融機関でも巨額の赤字を出し昔のバブル崩壊に似た、いやある投資家に言わせれば「それ以上の状態になっている」とも言われています。そんな中で、景気の悪化からか家賃を滞納する入居者も増えてきてるように思えます。入居者の悪化は、家主（オーナー）の悩みの種の一つにもなりますし、収益率を圧迫するものでもあります。状況が悪化すれば、金融機関への支払いができなくなるなど、その後の展開に大きな影響を及ぼします。

最悪の場合は、収益物件を売却しなければならない状況へも陥る可能性があり、負の連鎖は広がっていきます。不動産投資で成功するためには、所有することももちろん大事なことですが、所有した後のマネージメントをどうするか、これが一番のポイントです。早く入居者を決めたいばかりにすぐに家賃を滞納するような入居者では、マイナスになってしまいます。

アパート経営やマンション経営という言葉は、耳障りのいい言葉ですが、いかにいい入居者に入ってもらうか、いかに滞納せずにお金を入金してもらうか、いかに長く入居してもらうか、これが不動産投資で成功するかどうかのポイントになってきます。

そんなことを考えると家賃保証で乗り切るか、所得の高そうなエリアでの不動産投資を行なうか、どちらかでしょうね。  

不動産投資がブームになって４年以上が経過しました。これから不動産投資をお考えられている投資家の方はいい物件に出会うことは本当になくなりましたので理解したうえで取り組んでください。もしかしたら掘り出しものがあるかも知れません。また、いきなりいい物件に出会うこともありません。常日頃から不動産業者の営業マンに接触する、金融機関関係者との接触をはかるなどして情報収集には労力を惜しまないようにしてください。

そんな中で、それぞれ立場や環境、条件が違うので一概に不動産投資とはこういうものだということが言えないのも事実なんですね。投資家として資産をどれくらい所有しているかによっても融資条件や購入価格帯も違ってきます。これは実際に金融機関に出向いて交渉するしかないので、１行や２行くらい回っていてへこたれていては不動産投資は夢のまた夢です。

それ以外にも不動産投資に関する知識はつけておきましょう。サイトを検索すると様々な不動産投資に関するサイトやブログが出てきますね。どれも参考になるので一度は目を通しておくものいいでしょう。不動産投資の学習法といっても分野がありますので自分のおかれている立場によって勉強しわけて下さい。

まず、不動産投資のイロハのイだという方は、不動産投資の考え方を学んでくださいね。利回りとはなにか、物件の見極め方等々、そして金融機関との融資交渉など、この辺りが初心者の勉強すべき分野ですね。どんな世界でもそうですが、０から１にする、無から有を生み出すことが一番労力がいります。収益物件をまず一本所有する・・・これが一番大変な作業になりますので、くじけずに頑張ってください。

そして、次の段階は収益物件は所有しているものの、入居率が悪く、赤字が続いているような状態の不動産投資家が勉強する分野ですね。主に空室をどう満室に変えることができるのか、これは著書も出されている浦田健さんが有名ですね。空室対策に関する勉強で健全な不動産投資を行なえるようになると思います。

次の段階はマネーゲーム的な要素も高いので、コメントは控えますが、この辺りになるとビジネスですね。いくらで買っていくらで再販する、よければ当分所有するといった企業戦略に基づいた投資をしていきます。

そこまで行かなくてもまず収益物件を１棟または１室持って不動産投資の醍醐味を味わってくださいね。そうなれば次の物件、次の物件というようになっていきます。  

不動産投資の2008年を占ってみたいと思います。不動産投資をめぐる環境は昨年と比較して悪化することが予想されています。まず、第一に不動産投資に関する金融機関、銀行の融資が厳しくなったことがあげられます。これまで、フルローンが使えていた融資もサブプライムローン問題の以前から少しずつ厳しくなりました。今では金融機関から不動産投資用の融資を受けることはキャッシュを持っている投資家以外は本当に厳しいです。

もうひとつは、新築の投資用マンションが乱立していることによって市場に賃貸物件がだぶついていることがあげられます。昨年、業者間では、このだぶついている市場が落ち着くまで様子を見たほうがいいとの観測が流れています。新築の賃貸マンションでも立地の条件やコンセプトがしっかりしていないような物件は入居者がつまりにくく、早くも賃料を下げるという状態にも陥っています。既存の賃貸マンションオーナーにはこれから非常に難しい情勢が続くと思われ、仲介業者にバックを3ヶ月4ヶ月と支払うことによってようやく物件を埋めることができるような状況になるでしょう。

今年の賃貸市場では箱物という考え方では取り残されていくのは、目に見えていると思われいます。所有する賃貸物件に命を吹き込むがごとく、ソフト面での充実を図ることが重要視されています。また、一度入居された入居者はなるべく長く入居してもらうようなソフト・サービス面での充実も大切です。

不動産投資をこのような状況の中でもお考えでしたら、高買いは絶対にしないことです。今売却になているような物件の中には金融機関から催促されて売却に出されているものもあります。このような物件を買い叩いて購入することをオススメします。業者からこれはいいですよって言われて買うことはくれぐれもお止めになってくださいね。ほとんどの場合、不動産投資用の物件はまず不動産業者の目に触れます。

いい物件であればその場で業者が買います。それでも興味のないものが、市場に出回っています。そのあたりを良く知った上で交渉にもあたってください。決してババを引かないように慎重に購入を検討してください。

2008年不動産投資はおそらく、景気の低迷が続くといわれている中でバブル崩壊にも似た状況になるかも知れません。分譲マンションデベロッパーでさえ、新築マンションを売り切れずに苦戦しているところがたくさんあります。